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      疫后房地產調控重點應轉向供給側

      來源:經濟參考報2020-09-08 13:03

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        作者:中國社會科學院財經戰略研究院 鄒琳華

        房地產市場穩健發展,是推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局不可或缺的一環。受疫情的影響,國內經濟結構和房地產形勢都發生了重大變化。當前宏觀經濟運行處于何種狀態?與之密切關聯的房地產市場形勢將如何演變?對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地產政策的決策。

        住房租金變動在一定程度上反映了就業與投資的真實變化,是宏觀經濟的重要晴雨表。同時,宏觀經濟運行狀況又構成房地產市場調控的重要外部環境。本文通過對2020年以來租金變動的大數據分析,分析和預判了疫后宏觀經濟、房地產市場形勢與調控,建議房地產調控重點應適時從需求側轉向供給側。

        疫后租金首現季節性回升 經濟進入實質性復蘇階段

        首先,疫后核心城市住房租金首次出現顯著季節性回升。反映22個核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數顯示,2020年2月以來,受疫情沖擊等因素影響,核心城市住房租金連續4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統旺季,核心城市租金才開始止跌。2020年7月,緯房租金核心指數上升至102.6點(以2018年1月租金水平為100點),比上月上升1.03點或1.01%。這是疫后核心城市住房租金首次出現顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節性特征,并且在隨后的8月或9月租金可能重新下跌,但其背后的經濟信號意義十分重大。租金漲跌背后,是招聘、開業等經濟先行指標的活躍度變化。疫后核心城市租金出現顯著季節性回升表明,疫后經濟已經進入實質性復蘇階段。開業、招聘等經濟先行指標已經開始實質性復蘇,未來經濟增速繼續回升可期。這對房地產市場調控也將產生重要影響。

        其次,一線城市中,上廣深租金均季節性上漲,僅北京租金繼續下跌。一線城市中,2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現較明顯的季節性上漲,其中廣州環比上漲1.04%,上海環比上漲1.07%、深圳環比上漲1.62%。只有北京仍環比下跌0.67%。這表明,一線城市經濟初步從疫情沖擊中走出。而北京的單獨下跌,可能與北京發生第二次疫情沖擊有關。這也從另一側面印證了疫情得到有效控制后,一線城市經濟已經進入實質性復蘇階段。隨著北京疫情的有效控制,一線城市經濟將整體初步走出疫情陰影。

        最后,多數二線城市租金出現季節性上揚,僅3城市下跌。多數二線城市2020年7月住房租金出現季節性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房租金環比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%,依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中,僅天津、大連、福州三城市住房租金環比下跌。其中天津環比下跌0.01%、大連環比下跌0.1%、福州環比下跌0.13%,租金跌幅均較為微小。這表明,二線城市經濟也進入疫后良性復蘇階段。

        房價與租金的“剪刀差” 仍可能繼續擴大

        第一,疫情沖擊下核心城市房價仍連續5個月上漲,一線城市漲速領先。與住房租金受疫情影響連續下跌不同,核心城市房價在疫情沖擊下仍連續上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數顯示,2020年7月,緯房核心指數環比上漲0.6%,為連續第5個月房價環比上漲。相比2020年2月的階段性低點,核心城市房價上漲了4%。

        二手住房成交量放大。2020年3月以來,二手住房成交量迅速回升。反映重點城市二手住房成交量的緯房成交量指數顯示,2020年7月,10大重點城市二手住房成交量指數為243.88點(以2017年1月成交量為100點),雖然較上月略有下滑,但仍處于歷史較高水平。二手房成交量的放大,既有受疫情影響累積需求釋放的因素,也有短周期波動的因素。

        一線城市房價上漲相對較快,二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示,2020年7月,一線城市房價環比上漲1.7%,漲速相對較快;二線城市環比上漲0.27%,三線城市環比上漲0.43%,四線城市環比上漲0.25%,房價均穩中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現短暫下滑后,均重新上漲。

        第二,房價與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴大。近年來,房價的漲速要總體高于租金漲速,二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來,住房租金受疫情等因素的影響總體呈現跌勢,但房價仍有上漲。隨著房價上漲與租金下跌,房價與租金的“剪刀差”不斷擴大,房地產市場的泡沫化風險也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現季節性上漲,但租房旺季過后租金大概率仍將下跌。如果房價繼續上漲,房價與租金背離的趨勢將不會改變。換句話說,如果不加以有效控制,房地產泡沫仍存在擴大的可能。

        疫后經濟形勢向好 房地產調控空間加大

        一是宏觀經濟已初步從疫情陰影中走出,房地產調控空間加大。按歷年來的房地產調控經驗來看,各地房地產市場調控往往受制于經濟形勢,保持調控定力有一定難度。當經濟增速存在下降風險時,各地房地產市場調控不僅很難嚴格執行,有些地方甚至還有可能把房地產作為刺激經濟的手段。當前,雖然政策上已經明確了“房住不炒”及“不以房地產作為短期刺激經濟手段”等總體方針,但是各地房地產市場調控在執行階段仍然存在松緊考量。

        2020年上半年,經濟增速受疫情的沖擊嚴重,GDP同比增長-1.6%,其中一季度同比增長-6.8%,二季度同比增長3.2%。在這一背景下,即使不以房地產來刺激經濟已經成為政策共識,部分城市房地產調控仍可能實質放松甚至鼓勵購房。針對房地產投資投機的緊箍咒更難以落實。

        據2020年7月的緯房租金核心指數顯示,核心城市租金環比上漲了1.01%。由于住房租金背后是投資與就業活動,這表明經濟基本面從疫情沖擊中得到實質性恢復,未來經濟增長向好。作為租房市場的傳統旺季,7月雖然只是季節性回升,但是考慮到疫情對經濟影響的全面性和嚴重性,租金能出現季節性回升也能充分說明經濟基本面的實質性向好態勢。

        隨著疫后經濟基本面的向好,宏觀經濟對房地產市場退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產調控的空間增大,底氣更足,“房住不炒”的方略能夠得到更好地實施。房地產市場長效機制的建立也可以得以加快探索。

        二是房地產市場有結構性過熱的態勢,需要有針對性地加強調控。2020年,雖然經濟活動受到疫情的嚴重沖擊,但是房價卻未同步下跌。一線城市房價還出現結構性較快上漲,這與資金脫實入虛有一定關系。盡管金融政策支持主要是針對中小企業,但是實體經濟資金吸納能力有限,資金流入資本市場意愿強烈。

        從市場表現看,房地產市場有結構性過熱的態勢。一線城市中,除北京外,房價漲幅均擴大,深圳房價上漲對市場預期影響巨大;二線城市房價總體呈上漲態勢,東莞、南通、寧波、無錫等二線城市房價漲速也相對較快;2020年核心城市住房租金持續下跌,7月才開始短暫回升,房價租金比總體仍呈擴大態勢,房價上漲的基礎并不牢固。

        另一方面,如果房價上漲快于收入上升,意味著居民基本生活成本提升,這還將擠壓實際消費能力,不利于國內大循環的實現。

        2020年上半年,由于疫情對經濟的重大沖擊,房地產調控難以有效實施。隨著疫后經濟的恢復,有必要有針對性地加大調控力度,抑制房地產市場的結構性過熱,降低宏觀經濟風險,促進消費水平提升進而國內大循環的實現。

        房地產調控重點 應適時從需求側轉向供給側

        推動形成新發展格局,化解宏觀經濟風險,需要堅持“房住不炒”,抑制房地產泡沫擴張。以往,房地產調控的側重點在于需求側,著重于住房投資投機需求的抑制。這取得了一定成效,但并未從根本上解決泡沫發生的機制問題。受疫情沖擊,宏觀經濟和房地產市場結構都發生了重大變化,疫后宏觀經濟和房地產市場都可能出現結構性過熱。房地產調控的重點應適時從需求側轉向供給側,著重從土地、金融和城市政府角度出發采取措施,建立抑制泡沫發生的長效機制。

        第一,通過健康度分類評價管理,夯實城市政府穩定房地產市場的主體責任。雖然城市政府負有穩定當地房地產市場的主體責任已經十分明確,但在具體落實時仍較為困難。為進一步夯實城市政府穩定房地產市場的主體責任,可以考慮把房地產市場健康度評價和分類管理,作為主體責任問責制的補充。在對各城市房地產市場健康度做出科學評價的基礎上,對其進行標簽分類分級管理。根據不同的健康度等級,采取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市采取不同的房地產相關政策,可以促使城市政府前瞻性地采取相關措施穩定住房市場。

        第二,結合集體土地入市改革,促進住房用地制度改革的推進。新修訂的《土地管理法》已經為打破土地供應壟斷、促進經營性集體建設用地直接入市創造了一定的法律條件。在此基礎上,可進一步促進集體土地建設租賃性住房等集體土地利用項目的落地,加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑,促進城鄉統一建設用地市場的形成。

        進一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓,簡化報建及辦證手續。在統一規劃的前提下,支持個人或機構購地自建自住性住房,并給予一定的金融稅收政策支持。發展代建市場。嚴格限定棚改范圍,避免將房地產開發項目納入棚改范疇。

        第三,深化住房金融改革。當前住房按揭貸款過度集中于商業銀行,對居民住房的政策性金融支持度較低。存在風險集中、商業銀行業績房地產市場依賴度高、平均利率偏高等現象。組建非盈利的政策性住房銀行,支持居民家庭低成本提高住房水平,深化改革住房公積金制度。進一步降低商業性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎發行REITs等。

      [ 責編:劉夢甜 ]
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